广州、深圳、上海三城齐发松绑限购，和央行发布存量房贷利率调整方案的这一晚，给已连涨4天的A股又添了把大火。

9月30日开盘，沪深两市35分钟成交额突破1万亿，刷新历史最快万亿纪录，A股重回3300点。受益核心城市楼市新政，地产股集体大爆发，万科A、金地等十余股早盘涨停。

“房地产市场止跌回稳”的总基调下，供需两侧的新政如雪片般发布，眼花缭乱之际，多家开发商已加入氛围组，销售一线最为敏感，“保价”、“抬价”频出；投资端也动了起来，龙头房企连续在核心城市高溢价拿地。

“房地产政策史无前例的支持，‘特别是止跌回稳’给市场传达了积极的信号，意在不扭转预期不罢休。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

“降价求量”或能止住

配合政策的节奏，开发商应声“涨价”。

“涨价”一直是楼市利好政策出台时，房地产销售部门的常规策略，一般上调幅度并不大，更多的为了提振信心，尤其适逢国庆黄金周的营销节点，能够与营销活动搭配造势。

成都的两家本土房企成都嘉禾兴和鹭岛房产同时在9月20日宣布涨价，嘉禾兴宣布自10月1日起，对旗下“嘉禾华府”、“嘉禾滨湖颂”、“金沙壹品”、“鑫宸壹品”、“嘉禾宸府”5个在售项目房源单价全线上调2%，鹭岛房产同样也是2%；

重庆香港置地称2024年10月8日起，全面回收2%折扣；重庆大悦城通知国庆后优惠全线收回且价格回调5%；

9月29日，郑州本地房企卓凯置业宣布上调2%。

“房企底气开始回来了。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“虽然是个别楼盘，但此类动作的信号意义是很强的，也充分说明当前房企的销售环境有了较大的变化。实际上随着市场进一步复苏和十一假期看房数量的增加，房价趋稳和更加坚挺的基础更加牢固，这也在很大程度上会使得更多楼盘加入到此类行列中。这对于后续市场预期的变化和房地产市场向好发展都有积极的作用。”

一些新的营销手段在此轮政策中出现了。

政治局会议首提“止跌回稳”的当天，也就是9月26日，总部在广州的央企保利发展旗下多个楼盘发布“保价计划”。

如温州保利的“保利·天珺”宣布：“若天珺项目同类房屋（仅住宅）在后期网签销售折扣低于买方现有折扣（较备案价），或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房（房款利息不计）”。活动最长周期将持续到2026年下半年交付为止；

西安保利5大楼盘一起推出“保价无忧”活动，允许9月成交的保价房源随时换房；

四川保利20多个楼盘宣称“为房价兜底”，全面执行保价政策。具体的细节是：新业主购买房源如后期降价，保利四川支持置换价格更低的房源，并签订保价协议，符合要求的可以按照约定“以高换低”。保价活动最长周期将持续到明年3月。

其余济南保利、成都保利、广东保利的多个楼盘都有类似活动推出。

在此之前，全国销冠的保利发展一直是降价走量的排头兵，曾在广州、惠州、成都等地率先降价。今年以来，房企争相降价、抢跑去化，市场观望情绪越来越浓。

“此次‘保价计划’的推出既是为客户着想，也是为稳定市场。这一计划的推出对于房企的现金流有一定考验，做这个决策思量了许久。”保利发展浙南公司平台营销负责人高晓琪在接受媒体采访时表示。

“政治局会议明确了房地产的重要工作是止跌回稳，保利作为龙头企业，在贯彻会议精神上有带头作用。作为楼市销售的领头羊，保利率先祭出保价和无理由退房，全面纠偏上半年降价求量的营销战略。”李宇嘉认为。

中指研究院企业研究总监刘水认为，“保价”是保利促销计划的一部分，也是营销手段。“有助于促进商品房去化，打消购房者对房价下降的顾虑，稳定房价预期，传递行业发展信心。如果营销去化效果较好，可能会有其他房企效仿，但也考验房企对市场走势的把握能力和产品力。”

不过，参与“保价”的楼盘在整个保利发展集团中还是少数。广东某城市公司的一名营销人员称：“我们没有这个活动，这是各个城市公司自己定的。”

“‘保价’这件事不是总部去推动的，更多的还是子公司的营销动作，主要还是希望能够重稳信心。”保利发展总部一名内部人士说。

值得注意的是，参与活动的这些楼盘都有一个共同点，就是本身前期去化就很不错，不算滞销盘。比如温州的保利·天珺今年8月首开去化率就达到了86%；西安的保利星河天汇一直是所处板块的人气盘，开盘即热销。开发商对这些项目的销售或许本身就有信心，“保价”的动作更倾向于带动整个市场。

重启高溢价拿地

正当资金跑步入场股市时，龙头房企的资金也开始下场了。

9月30日，经过24轮竞价，越秀地产击败绿城，以9.8亿元竞得广州白云区怡新路以南AB3101046地块，溢价率13.3%，成交楼面价29907元/平方米。同一天，杭州本土民企天阳地产以20.5%高溢价斩获上城首宗不限价低密地块。

9月29日，历时5小时、竞价超140轮，保利发展117亿拿下广州南方面粉厂地块，溢价率高达33.4%，折合楼面价为66957元/平方米，成功跻身广州地价的TOP2，成为天河区的新“地王”。

9月26日，深圳取消最高限价的首次土拍，与保利发展同集团的保利置业，经过80多轮竞价，以总价28.2亿元竞得，成交楼面价52222元/平方米，溢价率达35.58%。

再往前的9月14日，招商蛇口和南通瑞城联合体以56.6亿元的价格竞得曹家渡地块，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2%，成为全国楼面价第二高的地块。在上海这轮土拍中，31.2%的溢价率创下了近4年新高。

高单价、高溢价率成为9月土拍的主旋律，一举扫荡了核心城市土拍今年以来的低迷。

今年1-8月份，广州土拍遇冷、仅成交4宗宅地；深圳仅出让一宗宅地。上海今年上半年的土拍在5月底就提前收官，17幅地块仅34家报名，平均每块地只有2家参加竞拍，成交金额同比2023年下降了20%。

土地市场被迅速扭转局面，除了各地取消了土拍价格上限的直接原因，最根本的原因还是各城在下半年不约而同地把“好货”都拿了出来。

今年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，要按照“盘活多少，供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

此后，主要城市在下半年的推地计划中都纷纷优化了土地质量，低密度、小体量、高频次成为供地的新趋势。比如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制。有的城市，比如西安，还明确为宅地标明了具体的学区情况。

“正常开发商拿地都不可能受楼市政策的影响，还是看自己有多少资金，再挑合适的地。”一家央企开发商的投资部门员工对《凤凰周刊》说。

最值得一提的就是广州的“南方面粉厂地块”，它是广州近年来极其罕见的压箱底好货。这块地在今年8月26日的广州秋季土地推介会上，被官方标记为“传世封面”，其位于天河区金融城西区，南向一线珠江江景，占地5.61万平方米，与广州顶豪“汇悦台”仅隔着一条街。最重要是，面粉厂地块叠加了建筑新规，根据地块计容建筑面积条件，得房率最高可达到130%。

官方层面对地块寄予厚望，在推介会上给这块地画了一张外立面效果图。

越秀地产在9月初退地时，广州业内就有猜测是为了换仓拿下月底开拍的南方面粉厂地块，越秀地产也确实参加了地块竞拍，最终不敌保利。

“此次广州拿出优质地块、取消各种限制，给出足够的扶持，想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月土地供应能顺利推进创造条件。”李宇嘉称，“意图就是在热点城市激活土地市场，从源头上为楼市预期打下基础。”

保利置业拿下的深圳地块也同样值得一说，它是截至目前今年深圳推出的第二块涉宅总地。这块地位于宝安区的核心街道新安街道，不限售价、没有配建、不受“70/90”户型政策限制，是近年深圳首宗按照“价高者得”原则确定竞得人的居住用地。

宝中区域目前在售的楼盘主要包括华侨城瑞湾府、华侨城宝辰、海府生态大厦、越秀瑞樾府等项目，销售均价在8.6万~12万元/平方米。

“公司的心理价位8万多，我们今年比较看好深圳的机会，因为北上广深四城，深圳的回调力度是最大的。年初我们就有计划要在深圳拿地，这块地也是挺核心的。”一名保利置业的内部人士透露。

上海静安的曹家渡地块为纯住宅用地，临近静安寺、百乐门，是老牌豪宅地段，且地块无中小套型限制。

杭州出让地块同样展示出了当地政府的诚意，起拍楼面价较同板块上城金茂府地块下调2631元/平方米，同时不限房价。“给予房企更多的操盘空间，充分显示出杭州土拍‘一地一策’的灵活性。”中指研究院华东大区常务副总高院生评论。