老牌港企瑞安1997年在内地拿到第一个项目新天地太平桥时，房地产领域没有太多人关注可持续发展这个概念。

“刚进入内地市场的时候，我们的理念就是在城市里面打造一个多功能的、以公交步行为主的、可持续的社区，这种理念当时还没人提过。”瑞安房地产规划发展部总监和瑞安集团可持续发展总监陈建邦在《凤凰WEEKLY地产》专访时回忆。

这个观念的雏形经过将近30年的发展后终于清晰起来，陈建邦说，内地对于可持续发展的重视程度已经今非昔比，越来越多的企业在ESG披露和评级方面加大投入。

根据证监会的数据，截至2024年4月底，超过2000家中国上市公司披露了2023年可持续发展报告或者社会责任报告，“这个比例在全球主要的资本市场也是不低的”。

但国内ESG整体尚不成熟，在房地产领域，更是缺少相关的指引和规范，特别是在生产建造阶段的碳排放，至今仍未能纳入房企碳排放指标。

“无论是指标还是理念，挑战还是很大。”陈建邦

摸着石头过河

或许因为是港资，并在港上市，瑞安对于可持续发展的要求与国际标准更为接近。2006年，ESG概念尚未进入国门，但在国外已经引起了热议。当年，瑞安房地产设立了“可持续发展委员会”，并发布了《可持续发展政策》。

“我们在香港上市，面对很多国外的投资者，所以参与了很多国际上可持续发展的评级。而且港交所对于披露更加严格，但是我们所有的产品和业务在内地，买我们房子的、用我们的办公楼的客户都是内地的，所以我们的管理架构也在改变。”

目前，瑞安房地产在ESG方面是三级架构，主要分为董事会、行政层和执行层。董事会制定战略和监督执行，行政层是可持续发展委员会，对相关的KPI进行监督，执行层设置5C小组进行统筹协调。

据了解，今年瑞安体系内的所有公司以及项目资产都制定了可持续发展KPI，比如在减排方面，瑞安的目标是从2019年到2030年的范围，每平方米减排62.4%；以及将范畴 3 中来自隐含碳和租户的单位面积碳排放强度，到2030年比2019年下降22%。

5C是瑞安房地产在2020年提出的可持续发展战略，包括社区 、环境、文化、关爱和企业管治。与传统的ESG概念相比，瑞安将其概念延伸到了文化。

“我们对文化资源的利用也是在摸索中形成的，我们希望自己的开发跟当地的文化能够相辅相成。当然文化是在不停地改变，新天地的项目当时就是把老房子重新去利用，尽管其中大部分房子并不是文保建筑，把弄堂的机理重新利用，改变它的功能，将比较乱的住宅变成一个多功能的文化娱乐的区域。也就是说，只有物质的可持续是不足的。”

他所说的新天地项目，是瑞安在上海打造的第一个城市更新项目，占地约39万平方米，涵盖地上地下广阔空间，目前已经是一个集商业、办公、文化等多功能于一体的地标。

类似的项目能够让历史建筑焕发新生，但由此带来的是从设计规划到建筑施工等各方面的成本提升。

“这样的项目难度非常大，也很难赚钱，另外就是工作量非常大。比如蟠龙天地，每一个房子都有不同的设计，我们画了两三年的图纸。但我们把可持续或ESG的投入视为一种战略投资，这种投资能够为我们的业务带来长远的价值和显著的回报。”

“当然，真正做这个事情，不是只做几个项目，拿一些认证，这是不够的，形成体系与标准才更重要。”陈建邦表示。

房地产的“隐含碳”

从近两年上市企业对ESG的发展方向看，减少“碳排放”一直是一个重点关注议题。

根据SBTi（科学碳目标倡议组织）网站信息显示，目前共有241家中国大陆企业设立了经SBTi核准的减碳排目标，但房地产行业仅有3家，建筑和工程行业仅有10家。

“其实房地产在建设阶段的碳排放是大头，这其中最主要的是建材，有很大的排放。反而在运营方面的碳排放并不大，这一块在中国是比较滞后的。”

陈建邦所说的是一种“隐含碳”，即任何一种产品的生产过程中直接或间接产生的碳排放。‌ 在建筑生命周期中，包括运营碳和隐含碳，运营碳指的是建筑在运营过程中为供电、照明、供暖、制冷等而产生的碳排放。

Akila数字平台显示，建筑行业作为排放大户，其碳排放占全球温室气体排放量的39%，这其中，28%的排放量来自于运营相关的运营碳，剩下的11%来自于经常被忽视的隐含碳，并且隐含碳在建筑完成建造或拆除之后就已经无法再优化。

根据友绿智库信息显示，对于较新的建筑而言，预计到2030年，74%的碳排放将来自隐含碳，而26%来自运营碳。

也就是说，即便国内开发商目前的项目拿到了国际上的绿色认证，但并没有真正意义上实现减排，因为在刚开始的建造阶段就会产生大量的排放。

“现在国内的开发商主要关注的是运营碳，一般地产商是不把隐含碳纳入他的指标中的，之前，我们甚至都没有这方面的数据。”陈建邦表示。

这就解释了SBTi中中国房地产企业数量稀少的原因，因为通过它的认证需要将隐含碳纳入指标。

“现在，我们会要求供应商提供建筑材料的相关数据，从而预估有多少碳排放，寻找方法把它减下来。我们已经与一些开发商形成了联盟，一起去收集这方面的数据。”他说。

但仅仅是要求供应商提供相关数据还远远不够，要完成目标，需要在这方面做成完整的体系，或者说是一个数据库。“我们有一个特殊的小组去做，包括施工采购设计一起来做这个事情。”

期待更强有力的主体

中国的ESG发展离不开政策的驱动。

今年3月以来，不同部门几乎每月都会出台或内部下发与ESG相关的新政、指引等，在绿建标准推广、补贴和税收优惠、绿色金融支持、全国碳市场启动等方面鼓励企业绿色发展。包括财政部、生态环境部等部门，也在酝酿下一步的政策文件。

到2027年，包括财政部在内的国家部委，将陆续出台国内相关企业的可持续披露基本准则、气候相关披露准则。到2030年，国家统一的可持续披露准则体系基本建成。

除了政策支持，交易所的规范也在强调企业的ESG的披露。

陈建邦表示：“现在大部分上市企业还是在上海和深圳，交易所对披露的要求越来越严，这也是重要的推手。”

2024年4月12日，在中国证监会的指导下，沪深北三家交易所同时发布《可持续发展报告指引(试行)》。该《指引》自5月1日起正式实施。5月，财政部曾起草《企业可持续披露准则基本准则(征求意见稿)》。

但从投资者的角度看，ESG还未能被重视起来。

“从国外的房地产行业看，它的可持续发展有两个抓手，一个是政府，一个就是投资者。投资者甚至比政府还要严厉一点，要确保投的资产不要贬值。因为外国有很多基金是长期投资的，所以它会考虑碳排放会不会导致我的资产估值往下走。国外的一些第三方机构就是投资者搞出来的，但是在中国，来自投资者的推动比较缺乏，他们可能更注重短期的租金回报。”陈建邦坦言。

在房地产领域，国际上有GRESB这样权威的标准，投资人可以根据企业在这套系统中的表现来制定投资战略。

当然，在资本市场，随着政策的支持，投资者对“绿色债券”也逐渐关注起来。

wind数据显示，截至2024年6月19日，中国已发行ESG债券达4030只，排除未披露发行总额的债券，存量规模达6.08万亿元人民币。其中绿色债券（环境方面）余额规模占比最大，达61.84%（ESG债券主要包括绿色债券、社会责任债券、可持续债券和可持续发展挂钩债券4类）。

“我们在国外发行过绿色债券和可持续债券，国内我们发行过CMBS，绿色债券的要求比较高，需要达到特定的标准才能够发，而且募集的资金都有特定用途，我们也希望有更多的渠道来尝试发债。”陈建邦表示。